Dacă în privinţa apartamentelor noi exista păreri diferite privind evoluţia preţurilor din primele luni ale acestui an, lucrurile par certe în privinţa celor construite în perioada comunistă: preţurile au scăzut, iar viitorul apropiat va aduce noi scăderi.
“Un semn de maturizare”, spun invariabil aproape toţi consultanţii imobiliari când descriu situaţia actuală din segmentul rezidential. După mai mulţi ani în care preţurile locuinţelor noi au crescut chiar şi cu 50% într-un interval de 12 luni, primele şapte luni au consemnat o încetinire a majorării preţurilor de vânzare pe segmentul nou, de până la 10% în Bucureşti, potrivit indicelui imobiliar lunar realizat de către compania de consultanţă Colliers International.
Însă, după cum recunosc şi analiştii companiei, creşterea de preţuri ar putea să fie în cazul unor proiecte doar o “aparenţă” având în vedere că dezvoltatorii au lansat noi oferte care presupun reduceri sau includerea locurilor de parcare în preţurile finale. Scăderea preţurilor este însă certă când vine vorba de blocurile construite înainte de 1989.
În lipsa unor statistici oficiale, estimările privind evoluţia preţurilor locuinţelor vechi variază, însă toate indică o scădere. BREI-Vechi, indicele imobiliar realizat de Colliers, indică o scădere medie în 2008 de patru procente a preturilor din Bucuresti. “Cea mai mare scădere a fost înregistrată în sectorul 6, de 10% faţă de începutul acestui an. Singurul sector care a înregistrat o creştere este sectorul 3, de 1%”, spune Călin Bucur, şeful echipei de consultanţi şi analişti care realizează Bucharest Real Estate Index (BREI).
O evoluţie similară este indicată şi de indicele imobiliar realizat de către Ziarul Financiar pe baza anunţurilor publicate în presa de specialitate. Potrivit indicelui ZF, preţurile apartamentelor vechi din Bucureşti au scăzut în acest an cu 5%, în timp ce un studiu realizat de către MagazinulDeCase.ro, pe baza ofertelor publicate pe site-ul de intermediere imobiliară, relevă o scădere de 13%. a preţurilor Un procent asemănător avansează şi Ruxandra Cleciu, preşedintele Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), organism care ar trebui să aibă cele mai veridice date în legătură cu evoluţia pietei rezidentiale secundare.
“Din discuţiile cu membrii noştri pot spune că preţurile au scăzut cu 10-15%. Nu aceasta este problema cea mare, căci la un comision mediu de 5%, agenţiile ar pierde doar câteva sute de euro la o tranzacţie de 100.000 de euro, spre exemplu. Problema este că numărul tranzacţiilor s-a redus la mai puţin de jumătate faţă de începutul anului”, spune Cleciu.
Scăderea numărului de tranzacţii cu locuinţe construite în perioada dinainte de 1989 este explicată prin nivelul “alarmant de mare” la care ajunseseră preţurile la finalul lui 2007 şi prin înăsprirea condiţiilor de creditare, care în opinia lui Cleciu, i-a făcut pe mulţi doritori să nu îşi mai permită să achiziţioneze o locuinţă într-un bloc vechi. O opinie similară are şi George Blidaru, branch manager al Coldwell Banker, una dintre cele mai active companii imobiliare pe segmentul vechi, cu aproximativ 12.000 de locuinţe în portofoliu, potrivit reprezentanţilor companiei.
“Înăsprirea condiţiilor de creditare şi creşterea nejustificată a preţurilor de la sfârşitul anului 2007 au fost cei mai importanţi factori”, spune Blidaru, care inainteaza cel mai drastic procent privind scăderea preţurilor din Bucureşti pentru apartamentele vechi - 25%. Indiferent de procentul exact, scăderea preţurilor pe segmentul rezidenţial vechi a dus, potrivit reprezentanţilor ARAI, la o creştere semnificativă a ofertelor de vânzare comparativ cu aceeaşi perioadă din 2007.
“Cei care şi-ar fi dorit sa vândă, dar mai aşteptau să mai crească preţul un pic, măcar cât să revină la nivelul anului trecut, şi-au dat seama că trendul e negativ şi au scos la vânzare; însă nu se întâmplă nimic la nivel de tranzacţii”, adaugă preşedintele ARAI, organism care reuneşte aproape 240 de agenţii imobiliare. Managerii companiilor active pe piaţa rezidenţială speră că toamna va aduce un reviriment în ceea ce priveşte numărul de tranzacţii încheiate, estimările privind preţurile pe termen mediu fiind însă negative.
“Preţurile vor cunoaşte în continuare o scădere de aproximativ 15%, dupa care va urma o stabilizare”, considera Blidaru de la Coldwell Banker. Şi Ruxandra Cleciu înaintează un procent similar, stabilizarea fiind aşteptată pentru începutul verii din 2009, moment în care diferenţa de preţ între un apartament nou şi unul vechi ar trebui să ajungă în opinia ei la 20%-25%. Cea mai importantă consecinţă a situaţiei actuale din piaţa secundară este că “zi de zi moare câte o agenţie imobiliară. Firmele din acest segment gâfâie, nu cred că sunt multe care să aiba profit acum. Membrii noştri se confruntă cu o lipsă acută de lichidităţi”, mai spune preşedintele ARAI.
Scăderea numărului de tranzacţii şi concentrarea pe segmentul vechi în lipsa formării unui portofoliu exclusiv de proiecte rezidenţiale noi au fost de altfel două dintre motivele care au dus şi la eşecul reţelei imobiliare stradale Contempo, cel mai răsunător eşec de până acum. Şi cum revigorarea pieţei secundare nu este estimată pentru anul în curs, pe lista eşecurilor ar putea intra şi alte nume sonore.
Sursa: www.infoportal.ro
"Magister Info", anul VII, nr. 69, septembrie 2008
